La nueva y misteriosa rotonda de Midtown siguió un camino de planes secretos y privados

La misteriosa aparición de una nueva rotonda y salida en la rampa de una autopista estatal en el bullicioso Midtown de Atlanta generó preocupación a principios del año pasado entre los vecinos que se preguntaban por qué los funcionarios de transporte de Georgia construirían algo así sin la participación del público. La verdad resultó ser mucho más extraña.

A pesar de reconstruir las vías públicas, la rotonda en Buford Spring Connector en Peachtree Street fue financiada y construida de forma privada por Dewberry Capital Corporation, uno de los desarrolladores más controvertidos del área, para cumplir con su famoso plan lento y en gran parte no revelado para reurbanizar las propiedades del área en algo. llamado "Uptown". El proyecto utilizó un proceso de permiso privado del Departamento de Transporte de Georgia (GDOT) que no requirió reuniones públicas, y muchos de los principales interesados ​​estaban en la ignorancia hasta que comenzó la construcción y se expresaron sus preocupaciones.

"El hecho de que no tuviéramos conocimiento del plan hasta que vimos las topadoras es muy perturbador", dijo Paul Dimmick, presidente de la Asociación Cívica de Ansley Park (APCA), una de las organizaciones locales que expresó su preocupación. “Debido a que no hubo una investigación pública del proyecto, el impacto del cambio en los patrones de tráfico en las carreteras secundarias sólo recibió una revisión superficial. Nuestra principal preocupación es que el resultado generará más congestión en nuestras calles residenciales, que no están diseñadas para soportar el tráfico.

Parece que se han producido batallas políticas entre bastidores, incluida la presentación de un proyecto de ley por parte de legisladores estatales que requeriría la participación del público en proyectos de este tipo en el futuro. GDOT aún tiene que aprobar la rotonda casi completa, y algunos residentes dicen que entienden que el Departamento de Transporte de Atlanta (ATLDOT) y el concejal de la ciudad de Atlanta del Distrito 6, Alex Wan, están preocupados sobre cómo la nueva rampa se conecta con una calle pública llamada Inwood Circle.

Dewberry no respondió a las preguntas de SaportaReport enviadas por correo electrónico al fundador y director ejecutivo de la empresa, John Dewberry, y les dio seguimiento en un mensaje de voz. Tampoco lo hicieron otros actores clave, incluidos ATLDOT, Wan, Midtown Alliance y el contratista del proyecto North Georgia Concrete de Fayetteville.

GDOT dijo esta semana que “el vínculo de la calle de la ciudad con Inwood Circle” –apodado Inwood Connector en algunos documentos— se encuentra entre “varios elementos de cierre que deben abordarse” antes de que la agencia apruebe el proyecto y libere un bono de $300,000. GDOT también reconoció que el nuevo tráfico del proyecto puede requerir cambios en otra intersección de Peachtree.

Dewberry pudo construir la rotonda de forma privada gracias a un “permiso de invasión especial”, que el GDOT puede emitir a entidades privadas que quieran realizar cambios en las carreteras estatales. Los ejemplos proporcionados por GDOT incluyeron cambios como intersecciones y accesos para nuevas subdivisiones residenciales, centros comerciales, centros de distribución y bancos. Pero Dewberry no parece tener ningún desarrollo de este tipo en marcha o inminente en la rotonda, lo que en cambio fue justificado en un estudio de tráfico interno como proporcionando acceso a varios proyectos futuros, en su mayoría especulativos y conceptuales, la mayoría de ellos de Dewberry.

GDOT dice que también espera la coordinación de los desarrolladores con el gobierno local como parte del proceso de permiso especial de invasión. En este caso, la aprobación del GDOT parece haberse basado en una breve carta de recomendación que data de 2015 del director de operaciones del entonces alcalde Kasim Reed, que no tenía experiencia en transporte y aparentemente no incluía estudios ni datos. La carta no menciona el plan maestro “Blueprint Midtown” creado públicamente por Midtown Alliance, que no contiene tal proyecto. ATLDOT se creó aproximadamente cuando el GDOT aprobó la rotonda, pero aparentemente no participó en su planificación, y las actas de las reuniones internas muestran que la idea de convertir a la Ciudad en solicitante del permiso, lo que habría desencadenado audiencias públicas, fue rechazada explícitamente por los planificadores. Según los documentos del GDOT, los contratistas supuestamente "coordinaron" con ATLDOT la construcción después de la aprobación del permiso.

GDOT respondió a las preguntas describiendo en gran medida los procesos generales y cómo podría aprobar el proyecto en lugar de por qué lo hizo, dado el propósito y la escala aparentemente inusuales del proyecto.

"El promotor privado estaba dispuesto a construir la vía pública a su costa y la ciudad apoyó la construcción de la vía", dijo la portavoz del GDOT, Natalie Dale. “Por lo tanto, el GDOT estuvo de acuerdo y aprobó el permiso. El uso de la tierra y los permisos para el desarrollo son una función de los gobiernos locales”.

Dos residentes de Inwood Circle, Duffy Hayes y Linda Vanacore, dicen que la rotonda, en lugar de servir a un nuevo desarrollo, es parte de las tácticas de alta presión de Dewberry para comprarlos fuera de su complejo de condominios. La presentación del proyecto de Dewberry ante GDOT muestra que la compañía es propietaria de los condominios Winston Churchill en Inwood y West Peachtree Street. De hecho, Dewberry sólo ha comprado la mayoría de los condominios –y controla una junta directiva de la asociación de condominios compuesta por sus empleados–, mientras que Hayes y Vanacore se encuentran entre los que aún poseen unidades.

Hayes llama al plan de la rotonda un intento de “secuestrar” Inwood y aparentemente reconfigurarlo de un círculo a una carretera recta hacia West Peachtree denominada Inwood Drive, con el otro extremo convertido en un callejón sin salida, todo mucho más allá del estado. derecho de paso. La presentación del proyecto GDOT muestra el área como parte de un futuro desarrollo de Dewberry llamado Uptown Heights. Hayes dice que él y Vanacore escucharon rumores hace años acerca de que Dewberry quería una rampa de autopista en su calle, pero no pudieron obtener información sólida y asumieron que GDOT llevaría a cabo audiencias públicas sobre dicho plan.

“Siempre supimos que tenían aspiraciones…”, dice Hayes. “Pero esto del GDOT es simplemente... ni siquiera sé cómo describirlo. Es algo alucinante para mí. … Entonces, cuando esto surgió de la nada, realmente nos tomó por sorpresa porque esperábamos una pista muy larga si esto iba a suceder…”

Hayes y Vanacore dicen que el jefe de personal de Wan, Lance Orchid, visitó el sitio a principios de este año y luego les dijo que la oficina estaba de acuerdo con las preocupaciones de ATLDOT de que la conexión de la rotonda con Inwood Circle no coincidía con los planes presentados ante GDOT. Dijeron que Orchid les dijo que la oficina enviaría una carta al GDOT apoyando una revisión y reconstrucción de la conexión.

GDOT dice que se llevaron a cabo algunas reuniones de partes interesadas en la primavera de 2021, y los documentos de presentación del proyecto indican que se contactó a Midtown Alliance durante la etapa de planificación. Pero muchas organizaciones locales aparentemente no lo sabían hasta las reuniones de principios de 2022, después de que comenzara la construcción, después de cuestionar los correos electrónicos de la representante de Georgia Stacey Evans (demócrata de Atlanta).

Dimmick, en la APCA, dijo que las reuniones desde entonces también han incluido a representantes de GDOT, ATLDOT, la Asociación Cívica del Bosque de Sherwood, WSB-TV, The Temple y las oficinas de Evans y Wan. La mayoría de ellos no respondieron a las preguntas, excepto The Temple, que declinó hacer comentarios. Tampoco respondió el Savannah College of Art and Design, cuyo campus de Atlanta está en el área e incluye instalaciones en West Peachtree e Inwood.

Algunas otras instituciones importantes cercanas dicen que no hicieron ninguna aportación. Eso incluye el Georgia Trust for Historic Preservation, cuyo presidente y director ejecutivo, Mark C. McDonald, vive en Ansley Park. Dijo que no estaba al tanto de la rotonda hasta que se abrió y se opone porque cree que aumenta los peligros para el tráfico. “Me sorprendió que el estado permitiera otra intersección que llega a una rampa interestatal porque eso genera un nuevo conflicto de tráfico en una rampa de alta velocidad”, dijo.

“Estoy muy preocupado por no saber nada de esto”, dijo el reverendo Dr. Jarrod Longbons, ministro principal de Peachtree Christian Church, otra importante institución de Peachtree Street, sobre la rotonda y los planes de desarrollo más amplios de Dewberry.

Dimmick dice que un tema de las recientes reuniones de partes interesadas ha sido el impacto del tráfico en la ya complicada intersección de Peachtree, West Peachtree y Beverly Street. Dijo que GDOT ha propuesto varias soluciones que aún no han sido aceptadas o estudiadas.

"Desde la perspectiva de Ansley Park, el problema de la rotonda de Dewberry está lejos de resolverse", dijo. "Una vez que se acuerde un curso de acción [sobre otra planificación del tráfico], será interesante ver si la organización Dewberry reconoce voluntariamente su responsabilidad o si los contribuyentes tendrán que pagar la factura".

GDOT dice que la fianza de $300,000 para el proyecto es el máximo que podría imponer y está destinada a pagar cualquier problema encontrado en una inspección que continúa.

"Este trabajo de permiso no está completo", dijo Dale, el portavoz del GDOT. "El bono no se liberará hasta que se cierre el permiso... Hay varios puntos de cierre que deben abordarse, incluido el trabajo final de servicios públicos, paisajismo menor, cercas y el enlace de la calle de la ciudad con Inwood Circle".

Planes de la zona alta

Fundada en 1989 por el ex mariscal de campo de fútbol de Georgia Tech, John Dewberry, Dewberry Capital (y entidades relacionadas como Dewberry Group) es ahora una empresa de mil millones de dólares con sede en One Peachtree Pointe, un complejo de uso mixto que construyó en Peachtree y West Peachtree. Dewberry es famosa (o, en algunos casos controvertidos, infame) por su lento enfoque de reurbanización. Eso puede implicar dejar un proyecto a medio terminar, como en el caso de un hotel en Virginia, o derribar estructuras antiguas y dejar terrenos baldíos hasta que llegue el momento adecuado. Esta última táctica hizo que John Dewberry fuera apodado “el emperador de los lotes baldíos de Atlanta” en un artículo de Bloomberg Businessweek de 2017 que se centró en su plan de 20 años para remodelar y cambiar el nombre del norte de Midtown, cerca de la frontera de Buckhead, como Uptown.

Se conocen pocos detalles sobre el plan Uptown, aparte de las propiedades que Dewberry está registrada públicamente como propietaria y los informes de noticias sobre nombres de proyectos individuales como Uptown Heights, Uptown Square y Uptown Rhodes Tower.

La documentación de la rotonda presentada ante el GDOT incluye más detalles de esos conceptos, ya que manejar su tráfico es una razón importante. La nueva rampa de Inwood Circle desemboca directamente en el área denominada Uptown Heights. La versión inicial del plan también incluía otra rampa al otro lado de la rotonda, denominada Peach Circle, que habría girado detrás de los apartamentos The Peach y un Motel 6 para conectar con Peachtree Street, un área denominada Uptown Square, donde Dewberry posee un lote baldío que terminó siendo utilizado para la puesta en escena de la construcción de una rotonda.

Entre los conceptos del proyecto descritos en un estudio de tráfico interno para la rotonda que data de 2017 se encuentran:

Junto con un proyecto de dormitorio SCAD y otro proyecto de desarrollador privado en Peachtree y 17th Street, los cuales ya se construyeron o comenzaron, se proyectó que todos esos sitios crearían 45,657 nuevos viajes diarios de vehículos en las calles del área al norte de 16th Street.

Dos de los sitios de Dewberry han estado involucrados en controversias sobre preservación histórica. A principios de este año, Dewberry demolió un hotel histórico en la calle 17 que pudo haber sido utilizado por la autora de "Lo que el viento se llevó", Margaret Mitchell, agregando otra parcela vacía a la colección allí. La propuesta de Rhodes Tower incluye el sitio actual del histórico centro comercial Rhodes Center South, junto a la sede de Georgia Trust en Rhodes Hall. El Georgia Trust una vez incluyó el centro comercial en su lista de "Lugares en peligro" de sitios históricos en peligro de extinción. McDonald dice que Dewberry le ha mostrado en privado los planos de la Torre Rhodes. Se negó a describir sus detalles, pero dijo que está “muy preocupado por su impacto en los edificios históricos y en nuestra propia sede y Rhodes Hall”.

Un mapa de los sitios de desarrollo propuestos por Dewberry en la presentación de la rotonda del GDOT incluye varias propiedades que la compañía no posee en su totalidad o en absoluto, como los condominios de Inwood Circle. Otro es un estacionamiento de MARTA a lo largo de Inwood, donde las líneas ferroviarias Roja y Dorada pasan bajo tierra y donde la agencia de tránsito propuso hace años una nueva estación. Un plano para la rotonda en la presentación también muestra que Dewberry es propietaria de parte de ese estacionamiento.

Sin embargo, MARTA dice que no ha vendido ninguna propiedad a Dewberry. MARTA tampoco tiene planes de reurbanización propios y no ha tenido conversaciones con Dewberry sobre ninguno, según la portavoz de la agencia de tránsito Stephanie Fisher. Añadió que MARTA no tiene preocupaciones con la rotonda porque la ubicación está fuera de su “área de uso”.

planificación de rotondas

Según la presentación del GDOT, Dewberry comenzó a estudiar el tráfico y las posibles mejoras en 2014, luego se centró en la rampa Buford Spring Connector en 2016, cuando comenzó una planificación más detallada, incluido el estudio de tráfico de 2017.

En esa línea de tiempo no se explica cómo Dewberry pudo obtener una carta de apoyo para la rotonda en 2015 del entonces director de operaciones de Atlanta, Daniel L. Gordon. Fechada el 10 de septiembre y dirigida al comisionado del GDOT, Russell R. McMurry, la carta describe ampliamente los beneficios de tráfico y seguridad de las rotondas en general, al tiempo que dice que esta en particular estaría “utilizando especificaciones descritas por la ciudad de Atlanta”, que no fueron descritas. Dijo que el proyecto “se entregará a la ciudad de Atlanta una vez finalizado”.

"Estamos entusiasmados de asociarnos con Dewberry Capital en este proyecto cerca de la intersección de Peachtree Street y Buford/Spring Connector", escribió Gordon. “El conector es una ubicación ideal para crear un mejor acceso a este corredor y debería promover el desarrollo económico en el área... Con estos elementos convincentes en mente, la ciudad de Atlanta espera asociarse con Dewberry Capital para crear un corredor amigable para los peatones. medida para calmar el tráfico que también cultivará y promoverá el desarrollo económico de un área merecedora de nuestra ciudad”.

Gordon, que ahora dirige una firma consultora en Atlanta, no respondió preguntas sobre la carta.

Cuando Dewberry comenzaba el proceso de permiso en 2019, la Ciudad estaba a punto de inaugurar ATLDOT, su primer departamento de transporte, pero no había señales de buscar una nueva opinión de esa agencia. Las actas de una reunión de planificación interna de mayo de 2019 con GDOT y el equipo del proyecto muestran una discusión sobre el uso de la Ciudad como solicitante del permiso, lo que, entre otras cosas, evitaría la necesidad de obtener una fianza. “Discusión sobre la participación de la Ciudad de Atlanta relacionada con el solicitante y el derecho de paso”, dice el acta. "La conclusión fue no involucrar a COA [Ciudad de Atlanta] si fuera posible y el consenso general fue que COA no necesita involucrarse".

GDOT dice que el proyecto terminó necesitando coordinar algunos trabajos de construcción con ATLDOT. Si bien la carta de 2015 se refería a que la rotonda sería “entregada” a la Ciudad, el GDOT dice que será parte del sistema de rutas estatal, y que la pieza que conecta Inwood Circle con la rampa se convertirá en el derecho de paso de la Ciudad.

El estudio de tráfico dijo que el motivo del proyecto era que "se desea acceso a los desarrollos y propiedades planificados desde las rampas de entrada y salida", así como a "áreas subutilizadas del área norte de Midtown". También mejoraría el tráfico de Peachtree, según el estudio, al desviar los vehículos.

Un gran cambio intermedio en el plan, que no se explica en los documentos disponibles, fue la eliminación de la rampa y la carretera “Peach Circle”. Los documentos muestran a los funcionarios del GDOT solicitando algunos elementos posteriores al cambio que no estaban disponibles de inmediato, incluidos diagramas de tráfico actualizados y más detalles sobre un aparente retroceso proyectado del tráfico en la rotonda bajo ciertas condiciones.

La falta de participación pública automática fue otro tema de discusión interna. Las actas de la reunión muestran a un miembro del personal del GDOT preguntando “si hay alguna controversia pública” sobre el proyecto. “El equipo no tiene conocimiento de ninguna controversia”, decía el acta. GDOT recomendó que se coordinara una “reunión de información pública” a través de Midtown Alliance y la convirtió en un “elemento de acción” para los ingenieros del proyecto. No está claro si eso sucedió, aunque puede ser lo que el GDOT denomina una reunión de partes interesadas de la primavera de 2021.

De todos modos, muchos vecinos afectados desconocían el proyecto y su origen privado hasta principios de 2022. Según los correos electrónicos obtenidos por SaportaReport, fue entonces cuando Evans comenzó a contactar a GDOT con inquietudes y preguntas que siguen sin respuesta, como cuánto le costó el proyecto a Dewberry y GDOT en personal. tiempo. (GDOT dice que no conoce ninguno de los números). GDOT respondió organizando más reuniones con más partes interesadas.

En febrero de 2023, Evans presentó el Proyecto de Ley 608 de la Cámara de Representantes, que agregaría proyectos privados al tipo de trabajo del GDOT sujeto a requisitos de audiencia pública. Sus copatrocinadores incluyen a la representante Mesha Mainor (R-Atlanta) y Vance Smith (R-Pine Mountain), quien también es ex comisionado del GDOT. Mainor dijo que ella y Evans lograron que GDOT participara en más reuniones porque "los miembros de la comunidad estaban frustrados con la comunicación". Mainor dijo que ella y Evans “estuvieron de acuerdo en que se necesitaba legislación como un enfoque proactivo para ayudar con las preocupaciones de los electores y los esfuerzos de colaboración entre legisladores y GDOT”.

Una presentación de proyecto de 2019 está disponible en el sitio web de GDOT, aunque para encontrarla es necesario conocer el número de proyecto 0016894.

Preocupaciones sobre el condominio

En los condominios de Winston Churchill, Hayes y Vanacore dicen que la rotonda es solo la última sorpresa no anunciada, luego de la compra y demolición por parte de Dewberry de dos edificios comerciales adyacentes para la rampa y su lenta adquisición de 21 de las 26 unidades desde 2005, según información de la compañía. proporcionado en una de sus propuestas de venta a ellos.

Las presentaciones de la asociación de condominios ante la oficina del Secretario de Estado de Georgia muestran que sus funcionarios actuales en ese momento eran todos ejecutivos o abogados de Dewberry, y la asociación tiene su sede en la dirección de Peachtree Pointe de Dewberry desde 2014. Hayes y Vanacore han vivido en una unidad durante más de 20 años. y compró una segunda como inversión en 2006. Dicen que tienen dos hijos pequeños y no quieren mudarse.

Hayes y Vanacore dicen que varios condominios están desocupados o carecen de servicios públicos y que el mantenimiento es generalmente deficiente. Dicen que están consultando a abogados sobre la cuestión de la responsabilidad fiduciaria de una asociación de condominios.

"En los términos más simples, se supone que deben velar por el mejor interés de los propietarios de condominios en su conjunto, cuando en realidad lo han estado operando en el mejor interés de la empresa y hacia dónde quieren ir". dice Hayes.

Dijo que Dewberry ha intentado repetidamente comprar la participación de la pareja, incluso con dos ofertas escritas de alta presión que proporcionó a SaportaReport. Una oferta de un ejecutivo de Dewberry data de agosto de 2019, cuando la planificación indirecta estaba en serio. La oferta le dio a la pareja poco más de dos semanas para vender y señaló que Dewberry controlaba la asociación de condominios y había “creado un plan maestro de reurbanización para algunas de sus propiedades en Midtown, incluidas aquellas adyacentes al condominio. Dewberry Group tiene la intención de que el plan se haga realidad”.

Otra oferta de un abogado de Dewberry en 2021 afirmaba que la empresa había decidido disolver el condominio y forzar la venta de las propiedades. La oferta le dio a la pareja 10 días para vender a un precio que, según el abogado, era mejor que el que probablemente obtendrían en el mercado. La supuesta disolución nunca se produjo, afirma la pareja.

Hayes y Vanacore dicen que Dewberry a veces permite que los consultores visitantes vivan en los condominios. Cuando apareció el proyecto de la rotonda, la empresa también permitió que un gerente de la contratista viviera allí, afirman, lo que desató enfrentamientos que los llevaron a llamar dos veces a la policía.

Hayes dice que él y el gerente tuvieron una confrontación cuando el trabajador supuestamente condujo un vehículo hacia el patio del condominio y atravesó algunas plantas. No pudieron proporcionar de inmediato un informe policial sobre ese incidente, pero sí lo hicieron sobre otro, en el que Vanacore dice que discutió con el gerente después de exigir ver el permiso de construcción de la rotonda.

Según el informe policial, afirmó que el gerente la golpeó con la puerta de un auto y la tiró al suelo, mientras que el gerente reconoció el impacto pero dijo que no se cayó y que sucedió solo después de que ella rechazó sus demandas de retroceder. El informe policial dice que no había evidencia de un delito y no contiene ninguna señal de que North Georgia Concrete estuviera al tanto del incidente. El número de teléfono que figura en el informe policial de ese gerente saltó a un buzón de voz lleno y nadie respondió a un mensaje de texto de SaportaReport.

Hayes y Vanacore dicen que una de las razones por las que no han vendido a Dewberry es que creen que las ofertas son demasiado bajas. Pero también citan la necesidad de adoptar una postura contra lo que consideran tácticas de alta presión y secretismo.

"Todo este desarrollo me resulta repugnante", dice Hayes. “... Ves cosas en las películas y lees cosas en el periódico y piensas: 'Tal vez eso no sea cierto'. Parece una fantasía.' Y ahora realmente lo estamos viviendo”.